賃貸アパート経営より
リースホールド

土地を所有していると、それだけで固定資産税等の「税負担」が生じます。自宅用地以外に土地を所有する目的は、その場所で行う生産活動が”土地所有を維持する手間やコストよりも得られる収益のほうが大きい”ことが前提です。「生産活動」とは、農業による収穫のほか、建物を建てて商売することや駐車場等に貸すことも含め、何らかの糧を得ることです。お荷物になる土地は売却されていきました。

まずは”家族を養うため”の土地利用がベースとなり、昭和時代の多くは農業的利用でした。基本的に農業は、家族による労働が伴うか、面積が大きくなれば、農業機械を導入し人を雇うなど支出も大きくなります。しかも収穫は気候変動や鳥獣被害など、自然に左右されてきました。高度経済成長の時代になり、第二次産業、三次産業の就業者が増えると、農業は”先祖代々の土地を守る”ことが目的化し、９割以上の農家では農業収入だけで家族を養うのは厳しくなりました。多くの農家では”子供達には農業を継がせたくない”と、大学進学や都会での就職を勧め、農業人口の減少、高齢化が加速化していったのです。

日本の経済成長と人口の増加・都市への流入と核家族化により、住宅需要が爆発的に増加しました。都市近郊の田園地帯は、昔ながらのあぜ道のような道路に宅地開発が進み、道路や下水道などのインフラ整備が追い付かないほどの乱開発や交通渋滞が社会問題化しました。そこで英国の『都市農村計画法』に倣い、1968年に都市計画法が制定され、開発を抑制する郊外の農地を『市街化”調整”区域』に指定して、宅地化が進まないよう規制しました。一切の新築住宅は建てられない区域です。

その結果、都市部の地価は高騰し、土地神話とバブル経済を生み出して、新築を建てられる『市街化区域』の線引きも郊外へと広がっていきました。市街化区域に編入された農家の固定資産税や相続税は急上昇、先祖代々の土地を売ることに躊躇した地主は、農業以外の「生産活動」として、固定資産税が圧縮でき相続税対策にも有効な賃貸アパート経営が急速に普及したのが現在の郊外住宅地の姿です。家族の労働を伴わず、管理会社に任せておけば手間もかからず安定収入が得られました。

一方、そのまま農業を続けたい都市近郊農家は、農地を宅地並みに課税されるととても税負担に耐えられません。そこで自治体が主導して宅地化できる土地と、そのまま農業を続ける土地に仕分けして、３０年間農業を続けると約束した農地のみ、宅地並みの課税を回避して緑地（田畑）を残すことが出来たのです。それが、バブル経済が沈静化した1991年に改正された『生産緑地法』です。

30年間の営農を約束した農家も、30年後には代替わりして周辺の環境も変わりました。生産緑地を選んだ農家も親は高齢化し、農地として優遇税制を得られていた期限が終了して、そのままでは宅地並みの課税に変わります。それが2022年問題とも呼ばれる『生産緑地』更新の課題です。さらにもう30年も農業を続けるという約束が出来そうになければ、宅地利用に踏み切り、より収益性の高い土地利用か売却を迫られるのです。

この30年間の前半、2005年くらいまでは車の普及率も高くなり、住宅の郊外へのスプロール化も進んで、渋滞緩和のためにバイパスや自動車専用道、高規格道路など、立ち退きを伴う区画整理事業や都市計画道路が施行されて行きました。バブル崩壊による地価の沈静化により用地取得が容易になって、アメリカによる日米構造協議での公共投資増や郊外の大型商業施設の出店規制緩和などによって、ロードサイドを中心に大型店舗や賃貸住宅建設、新住民向けの宅地開発などが進んだのです。その後地価も次第に上昇し、戸建て住宅から分譲マンションへと、昔ながらの田園や緑地は消えていき、街の姿や都市景観も変わっていきました。

主要なロードサイドから数本の通りを入った住宅地は、道路幅員の狭さや都市計画法の「用途地域」の建物制限、容積率の上限などから、大型商業施設や分譲マンションは建てられず、広い農地を所有していた人々は売ることも貸すことも出来ませんでした。その結果、アパート建築メーカーや建売分譲業者の営業攻勢を受け続け、相続のたびに兄弟や親戚に所有が分割されて、望んでもいない土地利用・売却が増えました。静かな住宅地だった実家周辺は景色も変わり、見ず知らずの人たちが自治会や町内会にも入らず、地元民と距離を置くアパート住民が増えるという結果になってしまったのです。

2010年代以降は、人口減少と共に都心回帰が顕著となり、利便性の劣る郊外の賃貸住宅市場は、戸建てやマンションを購入するまでの一時的な住まいとなって、空室が目立つようになりました。その後、2015年の相続税の基礎控除引き下げが呼び水となり、税理士や地元金融機関を巻き込んで、相続税対策のアパート経営セミナーが開催されて、不動産知識のない地主が、相続税支払いへの恐怖感と営業攻勢から、周辺の空き家の実態に関係なく、アパート建築に走ったのです。

不動産経営の経験が乏しい地主には、経営リスク低減のための『サブリース』という一括借り上げの仕組みを利用することで、割高な建築費のアパート投資に誘導されてしまいました。レオパレス事件やスルガ銀行による不正融資や手抜き工事が社会問題になりましたが、冷静に考えれば今の時代にアパート経営にうまみがないことは、徐々に明らかになっています。需要に基づかない賃貸住宅の経営は、建物が新しい築後１０年間は満室経営が出来ても、それ以降に修繕費用や退去で経営が厳しくなってくるのです。サブリース契約は、誰がやっても安定経営できる期間のみ、企業側が「満室保証」する仕組みなのです。