こちらのサイトでは、英国の地主や自治体に学ぶ、１００年以上の実績のある本家本元の「リースホールド」を、ここ日本で事業化したい地主や法人のための情報提供とコンサルティングを行います。
土地活用の新しい提案
リースホールドとは？
人口減少が始まり、産業構造の変化によって広い土地を使用していた事業所やお店が、海外移転やネット通販に置き換わっていく時代になりました。土地神話があった時代のような”地価の上昇”はすでに見込めず、活発に出店していた大型商業施設やコンビニも、もはや飽和状態で需給関係は逆転、これから「土地余り時代」が加速化していきます。
土地を所有していることは、それが大きくなるほどお金を生む「正の資産」というよりも、リスクが大きくなる「負の遺産」となりつつあります。暫定利用として駐車場としての利用も、将来の相続税支払いには物納も出来ず、手持ちの現金や資産売却で、相続税を支払うしか選択肢がなくなります。これまで最もポピュラーな”相続税対策”の、借金による賃貸住宅経営も、空き家の増加と人口減少で、社会問題になるほどリスクが高まり、もはや有効な解決手段ではなくなりました。
平成天皇が、婚約当時の美智子妃殿下（現上皇后）を迎えた五反田駅近くの通称池田山にあったご実家の正田邸は、日本の相続税の矛盾と課題の象徴的な事例として有名です。日清製粉グループの会長だったお父様が１９９９年に亡くなり、相続税が現金で支払えず、財務省に物納、大正時代に建てられた立派な建物は解体されました。今は品川区が公園として管理しています。美智子上皇后の長兄は当時日銀の理事、次兄が日清製粉の社長を継いだという、日本でも有数の富裕層でした。にも関わらず資産の中で現金化出来る「自社株」は企業防衛のため売却するわけにはいかず、文化価値の高かった邸宅は、保存運動の甲斐なく無残にも取り壊されたのです。
土地の所有と建物所有を切り離し、長期に亘るリースホールドを利用した低層住宅の不動産経営は、相続税評価を圧縮するだけでなく、固定資産税や都市計画税もそれぞれ６分の１、３分の１に下げて、税負担を大きく軽減します。その上静かな住環境と良質な近隣コミュニティをつくって、先代から受け継いだ土地を長期に亘って活かすことが可能な事業です。
そのためのノウハウを私達専門家が提供いたします。
リースホールドのメリットとデメリット
住宅取得コストが安くなる
もはや車を所有しない世代が家庭を持ち、家族の増加で家が欲しくなった時、土地を所有する価値は薄くなってきました。特に都市近郊に住もうとしたら、土地を取得するだけで大きなお金が必要です。それは土地代だけでなく、住宅ローンの金利や固定資産税など毎年の負担も続きます。土地を所有しなくても戸建住宅を所有するという新しい選択肢がリースホールドです。
近隣との心地よい距離感
単に土地の所有と建物の所有を切り離すだけの定期借地権分譲とは違い、隣接した６棟以上の住宅を一体で建築する英国式リースホールドは、地主所有の共有の庭が住環境の豊かさをもたらせ、プライバシーを守りながらも住区内の近隣とはお互いを尊重し、協力する関係となります。子育てや見守りなど、かつての近隣コミュニティが防犯も含め、安心して暮らせる住宅地です。
将来も資産価値が続く
従来は「土地にしか価値がない」と考える社会常識で日本中が洗脳されていました。豊かな住環境のある欧米では、更地は何ら付加価値を投じていない「素材」のようなもので、手間とコストを掛け、時代を重ねて熟成した住環境こそ不動産の価値が常識です。計画的に資産価値上昇の仕組みを設計し、適切な維持管理をするリースホールドは、中古になっても重要が続きます。
自分の土地じゃない
地球上に「自分の土地を登記したい」という価値観も否定できません。現在の税法や日本人の価値観では”土地は不変の資産で目減りしない”と考える人が大半です。しかし分譲マンションは「区分所有」で個人所有とはなりませんが、住むという機能・目的は十分果たせます。所有者不明の土地が九州ほどの大きさとなり、８２０万戸の空き家のある時代に土地所有にこだわりますか？
ローンが組みづらい
土地担保金融の日本の住宅ローンは、土地を所有しないリースホールドでは住宅金融支援機構など、限られたローンしか利用できません。複数銀行で低金利の変動金利型ローンの比較も厳しいでしょう。しかし年収の倍率によって融資上限が決まる住宅ローンで、金利の支払総額を計算すると、土地代を含まないリースホールドのほうが経済的負担が少なく返済不能リスクも減るのです。
中古で売却しづらい
従来日本で分譲された一般定期借地権付き住宅は、１０年以上住み中古住宅になった時に売却が難しいと言われてきました。欧米と異なり、建物が”減価償却財”として計算され、査定価格が安く、ローン残債と比べて安くしか売れません。さらに借地の残存期間も短くなっていて、「解体が前提の住宅」は買う人を躊躇させるのです。そんな不安をクリアしたのがリースホールドです。
